Porez na prenos apsolutnih prava

Porez na prenos apsolutnih prava za nepokretnosti plaća prodavac po stopi od 2,5%, u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja. Olakšica za prvi stan i uslovi detaljnije su navedeni u nastavku.

Ko plaća porez i šta znači jemstvo kupca

Prodavac je poreski obveznik za porez na prenos apsolutnih prava, i kada ugovor sadrži klauzulu da će kupac platiti porez. Kupac je supsidijarni jemac, a solidarni samo ako ugovorom preuzme obavezu plaćanja. Rešenje se dostavlja prodavcu i solidarnom jemcu. Rok za plaćanje teče od dostavljanja rešenja prodavcu ili njegovom ovlašćenom predstavniku.

Osnovica, stopa i rok od 60 dana

Osnovica poreza je ugovorena cena nepokretnosti, osim ako je niža od tržišne vrednosti. Ako je ugovorena cena niža, nadležni organ može utvrditi višu tržišnu vrednost kao osnovicu, u roku od 60 dana od prijema prijave ili saznanja o prenosu. Rok počinje od prijema poreske prijave ili od saznanja za prenos. Kada prijava nije potrebna, rok počinje od dostavljanja dokaza o oslobođenju koji nisu dostupni preko zvanične razmene, javnom beležniku ili poreskom organu, ili od isteka roka koji je organ odredio za dokaze. Ako organ ne utvrdi tržišnu vrednost u zakonskom roku, primenjuje se ugovorena cena. Stopa je 2,5%.

Poreska obaveza po članu 29. u redovnom slučaju nastaje danom zaključenja ugovora o prenosu apsolutnih prava. Ako je predmet nepokretnost kao buduća stvar, obaveza nastaje ranijim od sledeća dva dana: danom upisa stečenog prava u katastar ili danom primopredaje, odnosno stupanja u posed. Ako ugovor, odluka ili drugi osnov nije prijavljen, prijavljen je neblagovremeno ili obveznik nema obavezu podnošenja prijave po članu 34, smatra se da je obaveza nastala danom saznanja nadležnog poreskog organa za prenos. Kurs valute za utvrđivanje osnovice po članu 33a vezuje se za dan nastanka obaveze, a ne za dan plaćanja.

Kalkulator

Cene u stranoj valuti preračunavaju se u dinare po zvaničnom srednjem kursu NBS na dan nastanka poreske obaveze.

Osnovica i stopa

Kalkulator pokriva prodaju ili razmenu nepokretnosti sa punim pravom svojine bez PDV-a. Opcija prvi stan primenjuje uslove navedene ispod. Udeo, drugo oslobođenje ili PDV idu u režim Ostalo bez iznosa. Poklon i nasleđe imaju poseban porez. Ne pokriva automobile ni porez na kapitalni dobitak.

Prvi stan: uslovi za oslobođenje

Obračun u kalkulatoru važi samo za puno vlasništvo na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi. Delimični udeli obračunavaju se ručno srazmerno udelu. Povlašćena površina je min(ukupna, 40 + 15 × n) m², a oporeziva je max(0, ukupna − 40 − 15 × n) m². Porez je baza × 0,025 × oporeziva / ukupna. N su podobni članovi porodice bez kupca, a ispunjenost uslova ceni se na dan ugovora prema čl. 31a i 31b.

• Kupac je punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem u Srbiji.
• Kupac od 1. jula 2006. do overe ugovora nije imao u svojini stan na teritoriji Srbije. Isto važi i za susvojinu i za zajedničku svojinu na stanu. Udeo na stanu takođe isključuje pravo, jer zakon traži potpuno odsustvo takvog prava u tom periodu.
• Član domaćinstva može biti supružnik, dete, usvojenik, dete supružnika, usvojenik supružnika, roditelj, usvojitelj, roditelj supružnika i usvojitelj supružnika, uz isto prebivalište kao kupac i uz zajednicu života, privređivanja i trošenja prihoda sa kupcem.
• Svaki član koji se računa mora od 1. jula 2006. biti bez stana u svojini na teritoriji Srbije. Isto važi i za susvojinu i za zajedničku svojinu na stanu. Udeo na stanu takođe isključuje tog člana iz obračuna.
• Kupac i članovi za koje se traži dodatnih 15 m2 ranije nisu koristili pravo na refundaciju PDV za prvi stan i nisu koristili oslobođenje od poreza na prenos za prvi stan.

Polje za broj članova u kalkulatoru obuhvata samo članove koji ispunjavaju sve uslove. Kupac se ne ubraja u taj broj. Primer: kupac plus jedan član koji ispunjava uslove unosi se kao 1. Kupac bez takvih članova unosi 0. Oslobođenje se ne priznaje samo na osnovu izjave da je stan prvi. Potrebna je overena izjava kupca na obrascu IKPS-PPAP i dokazi. Konačnu odluku donosi nadležni poreski organ.

Ograničenje po udelu i objekti bez oslobođenja za prvi stan

Ako se kupuje udeo na stanu, oslobođenje pripada srazmerno udelu prema članu 31a stav 2. Takav obračun traži pojedinačnu proveru dokumenata i površine koja pripada udelu, pa se ne radi automatski u kalkulatoru. Oslobođenje za prvi stan odnosi se na stan ili porodičnu stambenu zgradu. Ne odnosi se na garaže, parking mesta, poslovne prostore i zemljište. Za te objekte mogu postojati druga oslobođenja iz zakona ili primena PDV, prema članovima 24a i 31. Organ ceni svaki predmet posebno prema dokumentaciji.

Razmena nepokretnosti

Kod razmene svaka nepokretnost ima posebnu osnovicu i porez prema članovima 25 i 28. Ne obračunava se razlika vrednosti. Postoje dva prenosa i dva obveznika. Svaki porez je 2,5% na osnovicu te nepokretnosti. Prikazuju se pojedinačni iznosi i ukupan zbir. Kalkulator ne primenjuje oslobođenja, PDV ni delimične udele kod razmene.

Primeri obračuna

Iznosi su u RSD. Primeri za prvi stan važe uz uslove iz odeljka Prvi stan: uslovi za oslobođenje. Konačnu odluku donosi organ.

Ako poreska uprava u zakonskom roku utvrdi osnovicu od 10.000.000 RSD, porez iznosi 250.000 RSD; ako ugovorena cena od 8.000.000 RSD ostane osnovica, porez iznosi 200.000 RSD. Kalkulator koristi viši uneti iznos za privremenu procenu prema članu 27.

Obračun za prvi stan od 60 m2 sa jednim članom koristi oslobođenje za 55 m2. Oporezovano ostaje 5 m2. Porez je 12.000.000 puta 0,025 puta 5 podeljeno sa 60, što daje 25.000 RSD. Svi primeri su ilustrativni. Ne zamenjuju rešenje organa.

Prvi stan: oslobođena i oporezovana površina

Poklon i nasleđe

Poklon i nasleđe podležu posebnom porezu prema članovima 14 do 21 i ne obračunavaju se u ovom kalkulatoru. Prikaz nije nula porez. Prvi nasledni red je oslobođen prema članu 21 stav 1 tačka 1; supružnik je oslobođen nezavisno od reda. Poklon detetu je oslobođen po istom osnovu. Poklon od deteta roditelju oporezuje se po stopi od 1,5% ako nema drugo oslobođenje. Drugi nasledni red plaća 1,5% prema članu 19 stav 1. Treći i dalji red i lica bez srodstva plaćaju 2,5% prema članu 19 stav 2. Oslobođenje za jedan stan važi za naslednika i poklonoprimca iz drugog naslednog reda koji je živeo u zajedničkom domaćinstvu neprekidno najmanje godinu dana pre smrti ili prijema poklona, prema članu 21 stav 1 tačka 3.

Tabela pokazuje poseban porez na poklon i nasleđe. Ne pokazuje porez na prenos uz naknadu. Za svaki slučaj organ proverava srodstvo, domaćinstvo, predmet i moguća oslobođenja.

PDV i druga oslobođenja

Ako se na promet plaća PDV, porez na prenos apsolutnih prava se ne plaća prema članu 24a tačka 1. Ovaj kalkulator ne obračunava povraćaj PDV. Povraćaj PDV pripada posebnom režimu sa posebnim uslovima i posebnim postupkom. Za pitanje da li promet podleže PDV ili porezu na prenos obratite se nadležnom poreskom organu uz ugovor i dokaze o objektu.

Prijava i plaćanje korak po korak

1. Pripremite podatke o ugovoru, nepokretnosti i stranama. Ugovor sadrži datum, predmet, cenu i podatke o prodavcu i kupcu. Podaci o nepokretnosti sadrže adresu, katastarsku opštinu, broj parcele ili stana i površinu. Podaci o stranama sadrže ime, JMBG ili PIB i adresu prebivališta ili sedišta.
2. Za prvi stan uz overu kod javnog beležnika popunite izjavu kupca prvog stana na obrascu IKPS-PPAP. Uz izjavu se prilažu dokazi o državljanstvu, prebivalištu, srodstvu sa članovima, odsustvu stana u svojini, susvojini i zajedničkoj svojini od 1. jula 2006. za kupca i za članove, kao i dokazi da pravo na refundaciju PDV ili oslobođenje za prvi stan ranije nije korišćeno.
3. Nadležni poreski organ pribavlja podatke iz službenih evidencija gde je to moguće. Dopunske dokaze dostavljate na poziv organa u roku koji organ odredi. Pratite poziv i dostavite traženo u ostavljenom roku.
4. Proverite da je javni beležnik prosledio overeni ugovor i prateću dokumentaciju organu. Sačuvajte broj predmeta i potvrdu o prosleđivanju ako je izdata.
5. Prijavu PPI-4/1 ne podnosi obveznik kada prenos nepokretnosti proizlazi iz isprave koju je sastavio, overio ili potvrdio javni beležnik, prema članu 34. U ostalim slučajevima prijava se podnosi u roku od 30 dana od nastanka poreske obaveze, uz pravni akt i dokaze, prema članu 36. Presuda suda je mogući osnov prenosa.
6. Fizičko lice podnosi poresku prijavu PPI-4/1 nadležnom poreskom organu prema mestu gde se nepokretnost nalazi, lično ili poštom, kada ne postoji izuzetak notarske prijave. Dostupnost elektronskog podnošenja i tačan način prijema proverite kod nadležnog organa pre slanja dokumentacije.
7. Rešenje se dostavlja prodavcu ili njegovom punomoćniku. Ugovorna klauzula da će kupac platiti porez ne pomera početak roka za plaćanje. Rok i dalje teče od dostavljanja rešenja prodavcu.
8. Platite u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja prodavcu. Koristite poziv na broj i račun iz rešenja. Ako poslednji dan roka pada u neradni dan, rok se pomera na prvi naredni radni dan. Bez rešenja nema dospelog iznosa za plaćanje po ovom postupku.

Povezani sadržaj

Za godišnji porez na imovinu pogledajte Porez na imovinu.

Autor: redakcija. Provereno: 9. novembar 2026. Sledeća provera: 1. decembar 2026. ili ranije ako dođe do izmena zakona.

Izvori

• Zakon o porezima na imovinu, redakcija 94/2024
• Poreska uprava, informator Porez na prenos apsolutnih prava kod prometa nepokretnosti, decembar 2025
• Pravilnik o sadržini i obrascu izjave kupca stana IKPS-PPAP